一二线都市楼房买卖市场下水趋势或将持续一年

作者: 财经资讯  发布:2019-07-06

7个月260次 中国楼市进入“调控年”

多地房价下跌,买房机会来了?

据装一网了解,9月18日,国家统计局公布了2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中称,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。

中新社北京8月9日电 在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下,中国楼市调控鼓点密集。

楼市调控不断,人们真正关心的是效果如何。

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财经资讯 2图为正在建设中的武汉绿地中心。中新社记者 张畅 摄

据中原地产统计,2018年1-7月份,楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份,更是密集,发布了超过70次调控。

一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比下降0.3%,同比涨幅均较上月持续回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点,二手住宅价格环比上涨0.4%。

据中原地产统计,2018年1-7月份,全国楼市调控达260次。刚刚过去的7月份,各地累计发布超过70次调控政策。

如此密集的调控,房价是否有变化呢?

值得注意的是,易居研究院研究中心总监严跃进指出,8月份15个热点城市房价指数自2015年初以来首次出现环比全面下跌,具有极为重要的信号意义,二三线城市的环比增幅数据来看,增幅也在明显减少,后续增幅将持续收窄。

根据国家统计局公布的70城房价数据,1-6月份,新建商品住宅价格下跌的城市数量呈减少趋势,上涨的城市数量增多。6月份,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达63个,持平的3个,下跌的只有4个;二手住宅销售价格环比上涨的有66个。

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说,一线城市和热点二线城市房价环比下降的情况是在意料之中,这既是政策调控的效果,也是房地产发展周期使然。

易居研究院副院长杨红旭表示,热门城市限价导致新房价格环比有涨有跌。一些热门城市涨跌与限价控制的松紧相关。

财经资讯,国是直通车 侯雨彤 制图

此外,三四线城市库存去化明显加速,楼市分化明显加剧。从房价上涨城市数量来看,70个大中城市房价中有46个城市上涨。其中,桂林、呼和浩特新房环比涨幅位列前两名,分别上涨1.1%、1.0%,最大涨幅是最近2年来最低,牡丹江、南昌和北海均上涨0.9%,无锡二手房环比上涨1.2%,涨幅最大。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,多地出台人才吸引政策、三四线城市棚改货币化政策、部分热点城市限价有所松动以及市场供求关系变化等都对房价变动产生了影响。

谁是降价的先锋?

实际上,与前月相比,上涨城市数量明显减少,房价下跌的城市数量明显扩大。海口是新房环比跌幅最大城市,下跌1.0%,北京二手房环比下跌幅度最大为0.9%。此外,中原地产研究中心统计数据显示,北京二手房价格跌幅连续4个月继续全国第一,8月二手房成交量基本触底,全月签约仅7712套。

“相比新房市场的波动,二手房房价更能反映市场的真实状况。”杨红旭说。

根据国家统计局公布的70城房价数据,1-6月份,新房市场房价环比涨跌幅的情况是这样的:

中原地产首席分析师张大伟分析表示,金九银十已至,热点三四线城市,房价依然有继续上升的可能性,特别是库存明显减少的三四线城市,收紧的调控政策力度明显弱于一二线城市,预计9-10月份将有上升的表现。

梳理2018年3-6月70城二手房房价环比数据显示,上海、厦门、福州、南京等城市二手房价格出现环比下跌。比如,3月份,上海二手房房价下跌0.6%,居跌幅榜榜首;4月份,厦门二手房房价出现下跌,跌幅为0.4%;5月份,福州走到跌幅榜第一的位置;6月份依然是上海跌幅最大,为0.3%。

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除此之外,严跃进说,9至10月房企销售或将受到影响,从目前网签价格来看,在营造一个更好的购房和交易环节的同时,也给房企销售带来一定压力,尤其第四季度销售的压力会持续增加,房企或有适当进行降价可能性。

杨红旭认为,这些二手房房价下跌的城市基本进入市场的下行周期。他进一步强调,这次的下行周期可能会比较长。“主要原因是这次上行周期比较长,过去通常为一年半到两年,这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右,这次估计要拉长到2年甚至3年。”杨红旭分析。

数据来源:国家统计局

对于下半年房价走势的情况,顾云昌表示,楼市每三年一个周期中都会出现房价波动,首先政策调控下导致交易量有所下降,随后房价增幅放缓,再到房价的下降,这是一个必然的过程。他进一步指出,今年的总趋势是下行趋势,尤其是一二线城市,而这个趋势或将持续一年半至两年。

谈及下行的程度,杨红旭认为,从房价的角度看,不同城市会有所差异,过去房价涨幅大的热门城市可能会下跌15%左右,局部如环京地区已经下跌了40%。

从数据来看,房价下跌的城市数量呈减少趋势,相反房价上涨的城市数量增多。到了6月份,房价上涨数量达到63个,下跌城市数量只有4个。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点。他认为当房价下跌时,说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出,今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。

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顾云昌表示,房地产具有明显的周期性,一二线城市和三四线城市有轮动效应,目前三四线城市经历了一波上涨,一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

数据来源:国家统计局

顾云昌进一步指出,在当前国内外环境背景下,财政政策和货币政策有所调整,需要避免释放出来的资金流动性进一步刺激楼市。同时,在房地产长效机制尚未建立前,行政手段调控楼市并不会放松。

但1-6月份,房价出现下跌的城市并不稳定,频繁出现在下跌榜单中的城市包括上海、北京、厦门、南京、合肥等地。可以说,部分一线城市和热点二线城市是下跌的主力。

值得一提的是,7月31日的中央政治局会议强调,“坚决遏制房价上涨”。一周时间后,住建部下“狠命令”,对房地产调控不力的地方坚决问责,要求加快制定住房发展规划。

针对新房市场的涨跌,易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车采访表示,热门城市限价导致新房价格环比涨幅有涨有跌,无序波动。另外,一些热门城市涨跌与限价控制的松紧有关系,比如这个月放量多一些,限价松了一点,高价盘供应增加,就会拉高房价。限价干扰了市场价格。

住建部会议上提到了“三稳”,稳地价、稳房价、稳预期。“一方面体现了中央稳定楼市的信心,另一方面也是为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。

为了更进一步确认房价下跌的城市,国是直通车梳理了近今年3至6月70城二手房房价环比数据。

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数据来源:国家统计局

数据显示,上海、厦门、福州、南京等一些城市,二手房房价出现环比下跌。

比如,3月份,上海二手房房价下跌0.6%为跌幅榜榜首;4月份,厦门二手房房价出现下跌,跌幅为0.4%;5月份,福州走到跌幅榜第一的位置;6月份依然是上海跌幅最大,为0.3%。

价格之外,这些城市楼市成交量也出现部分下滑。

中指院数据显示,上周(7月30日至8月5日)上海楼市成交环比继续下滑,降幅有所收窄;南京成交量大幅回落,降幅近五成。此外,北京住宅成交量环比也有所回落。

杨红旭认为,这些二手房房价下跌的城市基本进入市场的下行周期。

楼市后市怎么走?

在杨红旭看来,这次的下行周期可能会比较长。

主要是因为,这次上行周期比较长,过去通常为一年半到两年,这次从2015年5月至今已经上行了3年时间。过去下行一般是1年左右,这次估计要拉长到2年甚至3年。

至于下行的程度,杨红旭认为,从房价的角度看,不同城市会有所差异,热门城市房价涨幅大的可能会下跌15%左右,局部地区如环京地区已经下跌了40%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对此持不同观点,他认为当房价下跌的时候,说明下行周期基本走到了底部。他进一步指出,今年下半年到明年上半年将是楼市低谷期。

顾云昌在接受中新社国是直通车采访时表示,房地产市场具有明显的周期性,一二线城市和三四线城市有轮动效应,目前三四线城市经历了一波上涨,一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

顾云昌进一步指出,在当前国内外环境背景下,国家财政政策和货币政策有所调整,释放出来的资金流动性,需要避免进一步刺激楼市。同时,在房地产长效机制尚未建立前,行政手段调控楼市并不会放松。

在此背景下,2018年年中中央政治局会议强调,“坚决遏制房价上涨”。一周时间后,住建部下“狠命令”,对房地产调控不力的地方坚决问责,要求加快制定住房发展规划。

住建部会议上提到了“三稳”,稳地价、稳房价、稳预期。

“一方面体现了中央稳定楼市的信心,另一方面也为房地产长效机制的出台营造环境。”顾云昌说。

冯玲玲 杨佳欣

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