借租金贷建资金池,北京寓见公寓爆仓

作者: 股票基金  发布:2019-04-22

摘要:一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌鼎寓推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出...

《中国经济周刊》 记者 宋杰|上海报道

  金融是好东西,但也可能是坏东西。当一项民间交易引来金融平台参与,放大了杠杆的同时,也放大了风险。

  一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌“鼎寓”推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出了解决方案,但数千租客的押金以及相应债务并未给出解决办法。

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

  近期关于“资本介入长租公 寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公 寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

  人去楼空 一片狼藉

曾被雷军看好的长租公寓“爆仓”了。

  长租公 寓通过租金贷这一金融业务直接涉及资金归集,是否合法合规?法律界人士告诉《每日经济新闻》记者,资金沉淀本身,如果通过合同明确约定,则不算违规,但对于这本身引发的风险需要密切关注,必要时监管需要干预。但如果租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款机构卷入,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。

  8月23日下午,中国证券报记者赶到位于杭州市文二路上的文欣大厦,发现鼎家已是人去楼空,现场一片狼藉,地上遗落了大量合同文本。

10月17日,寓见公寓上海地区的租客向《中国经济周刊》记者反映,自己与寓见公寓签订租约合同时所绑定的银行卡无故被提前一周扣款,与所属区域门店店长联系后,被告知寓见公寓资金链断裂,店长本人已两个月未收到薪水。这位店长还劝告他:“不要再向偿还贷款的银行卡里打钱了。”

  房租上涨背后的金融杠杆

  现场陆续有业主和租客前来了解情况,公司目前仅剩安保人员驻守,表示对公司相关情况不知情,“我们只是负责保护公司现有办公财产”。

这位租客的遭遇并非个案。截至10月17日,寓见公寓租客QQ维权总群已有2000人。《中国经济周刊》记者从中获悉,部分租客已聚集在寓见公寓总部所在地的上海市徐汇经侦支队报案,并试图“围堵”寓见公寓CEO兼创始人林小森。

  在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

  据媒体报道,截至2017年底,鼎家已发展长租公寓超过5000间,这意味着公司破产或将影响数千位房东租客。

10月17日傍晚6点半,记者在现场看到,林小森被数十位租客及房东“包围”在警局过道讨要说法。直至记者一个小时后离开,林小森都未说一句话。一名租客激动地说:“你今天就睡在这里,你也尝尝没有地方睡的滋味。”亦有租户找来椅子让其坐下,并称要陪他坐到天亮要个说法。

  “和业主同来的还有一个房产经纪人模样的年轻人,在房里拍照、量大小。一问才知是蛋壳公 寓的业务员。房东说,租给现在的房产代理公司,月租太低了,想重新装修,重新找代理公司。”苏女士说。

  一位王姓女士告诉记者,自己的房子就在附近的教工路上,租给鼎家已经1年多了。“9月20号房子就到期了,但从7月开始公司就没给我房租了,我可能要损失3个月的房租,13000块钱。”王女士对记者说,“房租拿不到,是不是可以让租客搬出去了?”

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  而蛋壳公 寓的模式就是从业主手上拿下房子后,重新装修一遍,统一配备,再向房客出租。

  房东无法收到资金,租客则面临更加麻烦的局面。鼎家跑路后,租客面临被房东"扫地出门"的压力。更惨的是使用了房租贷的租客,一旦停止还款,不仅会产生高额滞纳金,还会影响个人征信。

10月17日晚在上海市徐汇区经侦支队大院内等候结果的租户 (《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公 寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公 寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

  据了解,鼎家的不少租客以个人信用为担保,通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品,将租金一次性付给鼎家,租客再每月还款给APP直至租期结束。

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  蛋壳公 寓一位业务员告诉《每日经济新闻》记者,租客与蛋壳公 寓签约时,签的不是纸质合同而是电子合同,如果是“押一付一”,签合同时还需要与第三方贷款平台签订一份贷款协议,目前合作的贷款平台之一便是微众银行。客户签约后,贷款平台一次性将租客一年的房租发放给蛋壳公 寓。

  现场一位抱着孩子来讨说法的女租客向记者证实了这一说法,其房东因为公司跑路未收到房租,要求提前结束租约。“租期还有3个月,房东的意思是让我们1个月以后搬走,双方各承担一些损失,但房租是交给‘爱上街’的。”该租客5000元的押金目前尚未退还。

林小森被维权者围住 (《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  客户在完成签约前,还需要在手机上绑定一张银行卡,“押一付一”也就是每月从这张银行卡扣“月租”,其实就是分期按月还贷。

  据了解,“爱上街”一旦逾期,罚息利率惊人。一位月租金为1800余元的王姓租客向记者展示了自己的还款记录。他在7月曾逾期2日还款,产生5.5元滞纳金,由此推算,罚息年化利率接近55%。

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  蛋壳公 寓通过一次性获得租金贷的款,便可以用这部分资金拿下更多业主的房子,从而有机会获得规模快速扩张。

  据媒体报道,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。一位中介人士告诉记者,这种方式能加快中介的资金回笼速度,支撑中介快速扩展,收集房源,但是把风险转移给了租客和房东。

有租客正在与林小森交涉,言语激烈,但林小森始终保持沉默。(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

  不过,这类通过期限错配扩张的手段是有风险的。杭州鼎家宣布破产就是一个生动例子。

  一位律师对记者表示,租客与借贷方签订借款合同后,双方是一种独立于租赁之外的关系,因此,尽管鼎家跑路,租客仍需每月还款。

那么,寓见公寓为何会“爆仓”?其与租金贷又有着怎样的关系?

  杭州鼎家是一家长租公 寓运营商。鼎家官方称其是杭州本土同类企业中颇具影响力的企业,“2017年公司创立自主品牌‘鼎寓’,致力于为租客提供高品质的居住产品和服务”。至2017年底,鼎寓已发展长租公 寓超过5000间。

  鼎家是否恶意破产

寓见公寓模式解析:一手托三方,赚的不是租金,是什么

  近日,鼎家发出通知,因经营不善导致资金链断链,已停止运营。

  记者了解到,鼎家自今年7月起就开始陆续拖欠房租,引发房东对公司经营状况的担忧,当时公司及公司法人魏永锋的一些表现难脱蓄意跑路的嫌疑。

根据多位租客、房东介绍的情况,寓见公寓的模式可以总结为:寓见公寓先从房东处租得房屋,装修后再转租给租客,寓见公寓给房东付租金时采取月付,押一付一。

  资金沉淀是否违规引争议

  8月2日,公司法人魏永锋发布公告称,“公司倒闭”是谣言。

寓见公寓在将房屋租给租客时,租客被建议一次性付清一年租金,以享受较为低廉的价格。寓见公寓建议租客从元宝e家等金融公司贷款,再由金融公司将一年租金打给寓见公寓,而租客需按期向金融公司还款。

  对于长租公 寓通过加杠杆扩张规模引发的金融风险问题,业内高度关注这种行为是否合规。

  8月15日,有业主和租户赶到鼎寓办公场所,发现办公处已经被搬空,消息扩散后引来更多房东、租客上门询问。

由于租客采取押二付一的付款方式,寓见公寓可以一次性拿到12个月的租金与两个月的押金。

  比如长租公 寓收取押金,以及通过第三方金融平台提前收取租金导致资金沉淀,可能引发跑路或者破产,导致租客和业主受损,甚至卷入金融风险事件。这引发人们对资金沉淀是否合规的思考。

  8月17日,公司向客户发送短信,声称公司“重组已完成,资金问题已解决”。

如今寓见公寓资金链断裂,一些房东在未收到租金的情况下,要求房客搬出。

  广东融卓律师事务所律师赵春艳告诉《每日经济新闻》记者,如果承租人和公 寓公司双方在合同中已约定收取押金,也明确约定通过第三方金融平台分期付款,则在现有法规下,资金池的形成合法。不过这本身存在的风险问题确实值得关注,必要时监管可能需要适当干预。

  “我看了这条消息后以为真的没问题了,直到20日看到公司发的通知,我赶紧赶过来,已经排到600多号了,工作人员说要排到周三以后了。我今天来了,发现连个人都没了。”一位陈姓房东表示。

此外,目前还出现了另一个层面的“困局”:寓见公寓并未将金融公司打给自己的租金交付房东,并提示租客停止偿还贷款,因为即使租客此时逐月偿还贷款,也不会进入房东口袋中,但有租客亦担心,如果停止偿还贷款可能会影响自身的征信记录。

  北京一位法官告诉记者,单从资金沉淀来说,不存在合规与否的问题。如果考虑是否合法合规,可以考虑三方面的问题。

  多位已经离职的鼎家员工在接受记者采访时表示,公司至今还拖欠了大部分员工的工资。

在10月17日的警局现场,有租客称,“房东赶我也不走,房东和寓见签的合同,他去找寓见要钱,我们找寓见租的房子,合同不到期,我不搬走。寓见已经拿我们的租房合同把一年的房租款通过贷款拿走了,现在是我们还贷款,可能影响我们的征信记录,凭什么让我们搬走。”

  第一,不是说一个公司宣布破产就破产了,要经过一个破产清算的程序;第二,从民事的角度来看,公司在经营过程中,是否存在股东侵犯公司或者债权人利益,是否有偷逃资金,是否有公司的资金和个人的资金相混同的情形等等;第二,它是否涉刑,是不是刻意以合法手段掩饰非法目的,若真如此,则实质上是一种诈骗。但这需要进一步核实。

  一位在上月离职的付姓员工表示,公司欠自己的工资和提成都没有兑现,而且“6月份就有很多人离职了,上半年3个月里5次修改提成规则,大家都受不了。”

而有房东告诉记者,她急于与寓见公寓解除合同,“如果租客不付钱肯定是不租下去的,寓见公寓前几天还跟我沟通说可能要转手给另一家平台‘青客’,若真这样操作,前三个月装修时间我又收不到租金,而且我不知道新的合作方会不会跟寓见公寓一样不靠谱。我不愿意,就是要解除合同。”

  中国人民大学法学院副院长杨东认为,鼎家的商业经营模式是以租客的信用为基础,从租金贷这样的网络贷款平台套取信用贷款。鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子,从而实现其商业规模的扩张。

  至于公司停止运营的原因,付姓员工告诉记者,“有人说破产原因是有股东撤资,但也听说是因为有高层贪污,老板把大部分高层都辞退了,公司运营受到很大影响。”

宁波租客小吕向记者介绍,自己的合同明年4月到期,还有近8000元的贷款未结清。房东好像长年在国外,并没有来找自己。“但是我很担心接下来要是不还款,征信会不会受影响。”

  在杨东看来,这种挪用租金建立资金池的行为,属于违法违规行为。租客是在不知情的情况下使用网络贷款,将第三方网络贷款公司卷入。

  一位律师表示,如不出意外,公司下一步就是破产清算,房东、租客与公司的关系是一般债权关系,清偿顺序排在员工工资之后。因此,房东和租客的损失是否能够追回,要看后续清算情况和公司资产情况。

从事金融行业的租客曾先生向记者介绍,自己租房时,管家要求年付或者以分期贷的方式付款,如果不按照这两种方法付账,价格会上涨几百元,甚至涨一倍。

  他进一步表示,鼎家公 寓停止运营,将导致租客继续承担对贷款平台还款的义务,且房东无法收到后续租金。可以认为,鼎家的经营模式变相透支了租客个人的信用,并进行资本的进一步扩张,存在变相吸取公众存款的可能。

  在资本市场融资有道

曾先生向记者介绍,有租客在已经签订一年租赁合同的情况下,管家以低价“诱惑”租客,续签一年可以享受比现在房租更低的价格,而签新合同时会让租户用“应花分期”再贷一年。

  实际上,监管部门已经注意到其中可能存在风险。北京住建委8月17日联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  天眼查数据显示,杭州鼎家网络科技有限公司注册时间为2016年,而公司法人魏永锋名下还有28家公司。公司此前曾陷入十余起诉讼。

“我们房东的一套房屋整租给寓见公寓5年,每月寓见付房东租金4000元,其中前三个月是装修空置期,不付房东房租。而房屋的三个卧室分别被标价1575元、1500元、1300元出租,再加上人工、广告等各项成本,寓见可能压根不通过租金赚钱。”曾先生认为,寓见公寓不靠租客、房东间的租金差赚钱,而是通过租客的信用贷款实现病毒式扩张,然后套出更多的钱去投资。如果市场环境不好,投资收益低甚至亏损,又没有更多租户入局被套现,只好想办法在旧租户身上再次套现,寓见公寓在六七月已经开始有拖欠租户押金的现象。终于玩不下去,就“雪崩”了。

  而对于部分业界人士提出的“资金集中存管建议”,杨东认为,专门存管有利于抑制企业的道德风险。但对于鼎家这个例子来讲,最好的办法不是集中专门存管,而是要限制这种长租公 寓企业的融资行为,即防范长租公 寓企业在租客不知情的情况下,通过租客的信用变相获得资金。

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胡景晖:长租公寓或年底密集“爆仓”

  责任编辑:李锋

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企查查信息显示,寓见公寓为上海小寓信息科技有限公司旗下品牌,成立于2014年。成立一年内,其曾先后获得三轮融资,其中的明星投资方为雷军旗下的顺为资本,其余投资方包括险峰华兴、联创策源等。

  不过,公司头顶“长租公寓”的概念,在资本市场上仍然融资有道。据媒体报道,公司今年2月曾获得千万级融资。

据其官网信息,小寓科技成立4年以来,管理资产超过300亿元。现已布局上海及华东,已开门店43家,开业房源数超过20000套,并规划在3年内发展到1000个项目、30万套的服务规模,拥有五大产品线,覆盖分散式和集中式公寓,包括寓见家、寓见Plus、安间公寓、绿庭公寓、尚林行政服务式公寓。

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中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为,“一切才刚刚开始”,寓见的“爆仓”是必然的,而且这是杭州鼎家“爆仓”的后续。如果有关部门接下来不采取紧急措施,地毯式排查和进行管控的话,年底将是长租公寓“爆仓”的高峰期。每到年底资金都很紧张,年底时长租公寓需要结算装修款,再加上到时租赁市场又进入了淡季,要支出的钱很多,但是进钱很少,所以会引发一系列的“爆仓”。

  此外有新闻报道,公司3月曾与建行杭州宝石支行和建信住房服务(浙江)有限公司签订战略合作协议。

在寓见公寓此次“爆仓”前,已经有多家长租公寓品牌出现问题。此前,据启信宝统计,去年2月至今,全国已有8家长租公寓先后“爆仓”,分别为GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲及鼎家公寓,分布在深圳、广州、上海及长沙等地,多数因经营不善而陷入资金危局。

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“长租公寓现在在全国有两三千家,它们至少控制着500万套房子、千万间房屋,一间住两人就有2000万人,如果‘爆仓’可能远比P2P‘爆雷’要严重。我建议有关部门应该迅速成立工作小组采取地毯式摸排发现问题。”胡景晖说。

  祸起资金池

他还向《中国经济周刊》记者算了笔账:租金贷一次至少放一年,如果再有一个月的押金,那运营商将一次拿到13个月的租金,但其最多给业主一个季度的房租,也就是说单笔生意就沉淀了10个月的房租。如果一个月的房租是3000,10个月就是3万,那么一万笔交易就会沉淀3亿元。“好的企业可能把钱拿去装修房子,一些企业可能去放高利贷、炒股了。”

  中原地产首席分析师张大伟对记者表示,各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的问题,这很容易出现爆仓风险,也是违规违法的行为。《房地产经纪管理办法》第十条明确规定,租金账户中的收入,除了支付租金,不得用于其他用途。

公司股权已全部质押给银行,接下来怎么办?

  张大伟表示,从客户租金与业主租金看,租赁企业挪用客户交付的租金,延迟交付给业主,的确存在违法嫌疑,而且带来了巨大的资金风险。这种所谓的“金融创新”,市场影响非常恶劣。

有租客向《中国经济周刊》记者提供了其于10月16日在寓见公寓总部拍摄的一张图片,图中有两份分别给租户和业主的公告,其中写道:“寓见公寓自2014年3月创立以来,和大多数创业公司一样,经历了创业大潮的一路起伏和坎坷。现在非常抱歉地告知大家,公司因为整个行业的深刻变化和调整,以及自身的经营管理不善,已经出现了严重的资金短缺,公司股权已全部质押给贷款银行,账户管理权也已被贷款银行全面接收,公司已经没有任何资金可以调配。”

  8月23日下午,在鼎家公司的办公地贴出了一张联合声明,声明表示鼎家公司已被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算。

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  在联合声明中,业务承接方寓团公司提出了两种补贴方案:

寓见公寓张贴的公告图

  1、一次性补贴50%-100%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长2年)

《中国经济周刊》记者联系浦东惠南镇店长核实情况,他告诉记者,该公告情况属实,目前自己 “待业在家”,他也不知道接下来该怎么办,“老板还在,没有跑,就是没钱了,银行的钱也贷不出来了。”

  2、一次性补贴100%-200%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长3-5年)

根据公告内容,公司股权已全部质押给贷款银行,那么一般情况下,银行会怎样处置?

  寓团公司表示,如业主不愿与公司签订新的协议,可与鼎家方面相关负责人协商,或者“直接通过司法途径维护自身权益”。

据了解,金融机构处理这类股权的“终极办法”就是通过对不良股权或资产评估评级后打包整体在公开市场挂牌出售,或者交易出让给金融资产管理公司。

  但广大房东和租客对此处理结果普遍不满意。

胡景晖告诉《中国经济周刊》记者,银行通常会把这些债权对应的股权拍卖,但问题可能是没有人买。“因为外面的人看不清楚长租公寓的情况,所以不敢买,估计即使拍卖也会流拍,流拍后就会再次降低起拍价开拍,等到第三轮时可能有国家队背景的开发商或者主权基金接手,但是接手价格可能是目前资产评估价格的两成左右。”

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一位不愿具名的银行支行行长告诉《中国经济周刊》记者,一般来说上市公司的股权更易在公开市场变现,非上市公司的股权变现确实会有难度,但在当初质押时,企业和银行可能已有相应预案。

  “从上述表述来看,租客要讨回租金,似乎只能借助司法诉讼。在贷款未到期前,租客也仍需偿还贷款。此外协议落款是鼎家的盖章,这应该是两家公司私下的协议行为,具体如何处理还需以双方协议为主。”前述律师对记者表示。

上海华瑞银行股份有限公司于10月15日向寓见资产管理有限公司发出了“关于敦促寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函”。其中称,“鉴于你公司经营部分长租公寓装修资产系使用我行贷款资金形成,相关房屋出租产生的租金收入为上述贷款的还款来源。未经我行允许,不得擅自处置上述装修资产。在相关贷款结清前,对于危及我行信贷资产安全的情形,我行保留诉诸法律维护我行权益的权利。”

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