花样年规模增长速度三遍缓缓,轻资金财产收入

作者: 新葡萄京官网  发布:2019-05-24

花样年控股集团有限公司3月28日发布宣布其截至2018年12月31日止年度之综合业绩。报告期内,房地产合约销售金额达到人民币301.73亿元,同比增50%;总收入139.86亿元,同比增43%。盈利约为7.28亿元,同比减37%。核心净利润(指撇除了汇兑损益影响的期内利润)达到19.09亿元,同比增135%。每股基本盈利为0.13元。

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截止2018年底,花样年土地储备达2091万平方米,主要分布在成渝经济区、粤港澳大湾区和京津都市圈的一二线城市。粤港澳大湾区域项目共计39个项目,土地储备面积达900万平方米。其中,深圳有24个城市更新项目在推进。

图:花样年董事局主席潘军 来源:视觉中国

图:花样年董事局主席潘军 来源:视觉中国

现金流方面,花样年2018年年末银行结余及现金总额约为285.70亿元。净负债比率于2018年底为77.4%,较2018年中期82.9%下降5.5%。

花样年、彩生活同场举办的业绩会再次对外释放出潘军“轻重并举”的战略决心。

花样年、彩生活同场举办的业绩会再次对外释放出潘军“轻重并举”的战略决心。

2012年,花样年提出,从重资产的房地产开发向轻资产的社区服务转型,之后又调整至轻重并举。

作为最早一批启动轻资产转型的房企,花样年近年来的轻资产收入正在朝着理想的方向发展。“与同行相比,花样年的‘轻重并举’战略已基本落地,轻重业务收入4:6是比较合适的比例,我们想努力保持。”花样年及彩生活主席潘军在3月28日的业绩会上说道。

作为最早一批启动轻资产转型的房企,花样年近年来的轻资产收入正在朝着理想的方向发展。“与同行相比,花样年的‘轻重并举’战略已基本落地,轻重业务收入4:6是比较合适的比例,我们想努力保持。”花样年及彩生活主席潘军在3月28日的业绩会上说道。

2018年年报显示,轻资产收入方面,花样年物业服务及其他业务收入约54.31亿元,同比增加70%,在总收入中的占比持续上升,达到近四成。管理层表示,轻资产业务已逐步成为花样年抵御经济周期、提供稳定现金流和利润的来源。

过去三年,花样年的轻资产收入比重分别为23.4%、32.5%以及38.8%。尽管轻资产业务占比稳步上升,但仍无法掩饰花样年重资产业务规模失速的事实。

过去三年,花样年的轻资产收入比重分别为23.4%、32.5%以及38.8%。尽管轻资产业务占比稳步上升,但仍无法掩饰花样年重资产业务规模失速的事实。

李荣华

在错过2015年-2016年火爆的房地产市场后,花样年在2017年提出要“轻重并举”,而过去两年,其同比销售增速加快,分别达65.2%、49.6%。但经过短暂加速后,花样年2019年的增速目标又定为了20%-30%。

在错过2015年-2016年火爆的房地产市场后,花样年在2017年提出要“轻重并举”,而过去两年,其同比销售增速加快,分别达65.2%、49.6%。但经过短暂加速后,花样年2019年的增速目标又定为了20%-30%。

李荣华

潘军表示,基于对今年房地产市场不会大涨也不会大跌的判断,内房企基本都将今年的目标增速定在了25%左右。“我认为20-30%是一个理性的目标,下半年如果有窗口期,花样年的货值是够的,也会有进一步增长的可能。”

潘军表示,基于对今年房地产市场不会大涨也不会大跌的判断,内房企基本都将今年的目标增速定在了25%左右。“我认为20-30%是一个理性的目标,下半年如果有窗口期,花样年的货值是够的,也会有进一步增长的可能。”

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轻资产收入占比近40%

轻资产收入占比近40%

花样年2018年的业绩报告显示,其过去一年总收入约140亿元,同比增长43%,其中物业服务和其它收入达54.31亿元,同比增长70.5%,占总收入比例的38.8%。潘军指出,54.31亿元的轻资产收入包括彩生活的36.1亿元,文旅业务的4亿元,科技板块的4亿元以及尚未注入彩生活的物业服务板块贡献了10亿元。

花样年2018年的业绩报告显示,其过去一年总收入约140亿元,同比增长43%,其中物业服务和其它收入达54.31亿元,同比增长70.5%,占总收入比例的38.8%。潘军指出,54.31亿元的轻资产收入包括彩生活的36.1亿元,文旅业务的4亿元,科技板块的4亿元以及尚未注入彩生活的物业服务板块贡献了10亿元。

尽管在潘军看来如今花样年的“轻重并举”战略已基本落地,但回顾过去6年,花样年的转型之路并非一帆风顺。“在2011年下半年我们提出‘去地产化’战略,这是基于当时国家加强对楼市的调控而作出的决策。在后来4年我们始终在控制销售规模,基本稳定在100亿元左右。”潘军称。

尽管在潘军看来如今花样年的“轻重并举”战略已基本落地,但回顾过去6年,花样年的转型之路并非一帆风顺。“在2011年下半年我们提出‘去地产化’战略,这是基于当时国家加强对楼市的调控而作出的决策。在后来4年我们始终在控制销售规模,基本稳定在100亿元左右。”潘军称。

新葡萄京官网,在四年的转型期中,花样年投入了70%的精力和资源在轻资产业务的布局上,逐步搭建起物业管理、金融服务、文旅、商业管理、养老、教育等业务版图,其中物业管理业务“彩生活”在2014年6月登陆香港资本市场,成为内地第一家上市的物业公司。

在四年的转型期中,花样年投入了70%的精力和资源在轻资产业务的布局上,逐步搭建起物业管理、金融服务、文旅、商业管理、养老、教育等业务版图,其中物业管理业务“彩生活”在2014年6月登陆香港资本市场,成为内地第一家上市的物业公司。

但由于 2012年-2015年专注于“去地产化”,花样年错过了2015-2016年火爆的房地产市场,导致物业销售规模失速,净利润也随之受到影响,2016年花样年公司拥有人应占年度利润仅有8.06亿元,同比下降33.4%。

但由于 2012年-2015年专注于“去地产化”,花样年错过了2015-2016年火爆的房地产市场,导致物业销售规模失速,净利润也随之受到影响,2016年花样年公司拥有人应占年度利润仅有8.06亿元,同比下降33.4%。

在规模竞争不断加剧、行业集中度不断攀升的背景下,2017年初,花样年提出第二次业务转型,决定重新加码房地产业务,实现轻重并举。“我发现轻资产也需要重资产的支撑,重资产业务和轻资产业务各占60%和40%的比例是比较合适的。”潘军透露。

在规模竞争不断加剧、行业集中度不断攀升的背景下,2017年初,花样年提出第二次业务转型,决定重新加码房地产业务,实现轻重并举。“我发现轻资产也需要重资产的支撑,重资产业务和轻资产业务各占60%和40%的比例是比较合适的。”潘军透露。

作为花样年最重要的轻资产收入来源,彩生活2018年交出了一份不错的成绩单,全年主营业务收入为36.1亿元,归属于控股股东的净利润约4.9亿元,分别同比增长121.9%、51.3%。

作为花样年最重要的轻资产收入来源,彩生活2018年交出了一份不错的成绩单,全年主营业务收入为36.1亿元,归属于控股股东的净利润约4.9亿元,分别同比增长121.9%、51.3%。

另外,从服务面积来看,截至2018年底,彩生活的累计平台服务面积达11.2亿平方米。

另外,从服务面积来看,截至2018年底,彩生活的累计平台服务面积达11.2亿平方米。

彩生活执行董事及首席执行官唐学斌指出,目前彩生活的物业管理面积已经是香港所有住宅面积的两倍,其快速扩张主要分两个部分,一部分是自营面积,即通过控股、收购等形成的面积,达5.54亿平方米;一部分是合作及联盟面积,把平台输出到其他的物业管理公司,达5.69亿平方米。

彩生活执行董事及首席执行官唐学斌指出,目前彩生活的物业管理面积已经是香港所有住宅面积的两倍,其快速扩张主要分两个部分,一部分是自营面积,即通过控股、收购等形成的面积,达5.54亿平方米;一部分是合作及联盟面积,把平台输出到其他的物业管理公司,达5.69亿平方米。

随着存量房时代的到来,去年有不少房企分拆物业公司赴港上市,其中碧桂园服务、新城悦等背靠大体量的地产母公司,在竞争越来越激烈的背景下,彩生活是否能通过进一步的规模扩张在市场上站稳脚跟成为外界关注的问题。

随着存量房时代的到来,去年有不少房企分拆物业公司赴港上市,其中碧桂园服务、新城悦等背靠大体量的地产母公司,在竞争越来越激烈的背景下,彩生活是否能通过进一步的规模扩张在市场上站稳脚跟成为外界关注的问题。

潘军表示,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积仅占10%。“我们不会像其他同行一样,地产公司输血给物业管理公司,我们是按照市场化的方式来进行定价。”

潘军表示,2019年彩生活预期从市场新增四至五千万的管理面积,花样年能为彩生活提供的管理面积仅占10%。“我们不会像其他同行一样,地产公司输血给物业管理公司,我们是按照市场化的方式来进行定价。”

规模增速又“踩刹车”

规模增速又“踩刹车”

在轻重并举的战略下,花样年曾提出要在2020年达成千亿销售规模,确保成为行业的主流地产商。2018年,花样年的合约销售额同比增长49.6%至301.7亿元,若按2020年达成千亿目标计算,接下来两年的平均增速至少约为83%。

在轻重并举的战略下,花样年曾提出要在2020年达成千亿销售规模,确保成为行业的主流地产商。2018年,花样年的合约销售额同比增长49.6%至301.7亿元,若按2020年达成千亿目标计算,接下来两年的平均增速至少约为83%。

但此轮调控政策下,楼市的回调明显,2018年四季度以来,房地产市场明显降温,潘军认为,2019年中国房地产会持续平稳的态势,不会有大幅的增长或下跌,基于此,花样年将2019年的销售增长目标定为了20%-30%。

但此轮调控政策下,楼市的回调明显,2018年四季度以来,房地产市场明显降温,潘军认为,2019年中国房地产会持续平稳的态势,不会有大幅的增长或下跌,基于此,花样年将2019年的销售增长目标定为了20%-30%。

“我们还是会努力去达成千亿目标,但是速度不一定要那么着急,要按照经济的走势,顺应金融政策、房地产政策来稳健发展。”潘军表示。

“我们还是会努力去达成千亿目标,但是速度不一定要那么着急,要按照经济的走势,顺应金融政策、房地产政策来稳健发展。”潘军表示。

与此同时,花样年首席财务官张惠明透露,2018花样年的回款是220亿元,在保证75%回款率的基础上,2019年的回款目标是200-300亿元。

与此同时,花样年首席财务官张惠明透露,2018花样年的回款是220亿元,在保证75%回款率的基础上,2019年的回款目标是200-300亿元。

从土地投资来看,花样年2018年在成都、武汉等10个城市新增 17 幅土地,总建筑面积约 481 万平方米,权益建筑面积约 338 万平方米,权益投资额约 68 亿元。值得注意的是,获取的土地中仅成都的三幅土地来自招拍挂,其余地块均来自并购。

从土地投资来看,花样年2018年在成都、武汉等10个城市新增 17 幅土地,总建筑面积约 481 万平方米,权益建筑面积约 338 万平方米,权益投资额约 68 亿元。值得注意的是,获取的土地中仅成都的三幅土地来自招拍挂,其余地块均来自并购。

截至2018 年底,花样年总土地储备建筑面积约2091万平方米,权益面积为1709 万平方米。此外,花样年还在粤港澳大湾区有39个城市更新项目处于不同的发展阶段,大部分位于深圳和惠州,储备规划建筑面积约900万平方米。

截至2018 年底,花样年总土地储备建筑面积约2091万平方米,权益面积为1709 万平方米。此外,花样年还在粤港澳大湾区有39个城市更新项目处于不同的发展阶段,大部分位于深圳和惠州,储备规划建筑面积约900万平方米。

潘军表示,花样年未来要对标行业内TOP20、TOP30的房企,在拿地策略上会有些改变。“我们的CFO张惠明曾在雅居乐分管投资,他在拿地上面有一些经验和策略。”

潘军表示,花样年未来要对标行业内TOP20、TOP30的房企,在拿地策略上会有些改变。“我们的CFO张惠明曾在雅居乐分管投资,他在拿地上面有一些经验和策略。”

张惠明表示,2019年花样年的投资比例将会占回款的30%左右,同时会根据回款速度及总量来控制,“我们希望70%的投资比例是高周转项目,30%是一些利润率比较高的,像城市更新等一些比较大的项目。”

张惠明表示,2019年花样年的投资比例将会占回款的30%左右,同时会根据回款速度及总量来控制,“我们希望70%的投资比例是高周转项目,30%是一些利润率比较高的,像城市更新等一些比较大的项目。”

在潘军看来,花样年要学习雅居乐的拿地模式,要通过合作加快进入招拍挂市场,这样才能快得起来。与此同时,潘军提出要“两条腿走路”,除了加快进入招拍挂市场外,花样年还要将目光投准粤港澳大湾区的城市更新。

在潘军看来,花样年要学习雅居乐的拿地模式,要通过合作加快进入招拍挂市场,这样才能快得起来。与此同时,潘军提出要“两条腿走路”,除了加快进入招拍挂市场外,花样年还要将目光投准粤港澳大湾区的城市更新。

潘军指出,目前已签约的39个城市更新项目中有10个已立项进入专规阶段,这部分将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。还有一些正在立项的项目,按照现在的市场价格,乐观估计大约还有1500亿元左右的货值可以供应。

潘军指出,目前已签约的39个城市更新项目中有10个已立项进入专规阶段,这部分将为花样年提供850亿元的货值,并在2019年至2021年逐步推出。还有一些正在立项的项目,按照现在的市场价格,乐观估计大约还有1500亿元左右的货值可以供应。

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